开发商与地主方合作开发的兜底条款、回购安排及模拟清算（会议整理稿）
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目录
一、交易安排
二、兜底条款设置及操作要点
三、回购的交易安排
四、回购的模拟清算
根据2020年5月30日西政地产金融研究会关于《地产项目收并购模拟清算实操分享与实务研讨》的会议讨论内容，笔者就开发商与地主方合作开发所涉的兜底条款、回购安排及模拟清算问题进行详细整理和说明，以供同业人士参考。
一、交易安排
二、兜底条款设置及操作要点
（一）土地成本包干的具体类型
根据包干成本是否包括回迁安置物业的建设费用，土地成本包干一般分为两种类型：一是包含回迁安置物业建设费用的土地包干成本；二是不包含回迁安置物业建设费用的土地包干成本。
（二）合作方负责拆迁，如何有效防控拆迁成本
如果合作方在当地与村民具备较好的沟通基础及沟通渠道，开发商参与的城市更新项目或其他旧改类型项目的拆迁问题多由合作方负责解决，因此，需对拆迁过程的成本进行有效控制。可采用由合作方以货币总价包干的方式、或对单方拆迁成本约定单价包干、或对物业补偿标准设置相应的限制等方式，以防控拆迁成本超支，影响项目利润。
（三）交易条件设置应关注哪些重点
城市更新项目有其特殊性，需按照当地政府政策逐步完成各项工作及审批后方可逐步获取土地，因此应尽可能严格、详细地限定各个城市更新节点或旧改节点的达成时间，明确约定合作方的义务，并将合同价款拆分多期支付，再根据实际资金需求情况将资金支付与各节点工作的完成进行挂钩。
（四）土地包干成本总额如何确定
土地包干成本总额一般根据包干单价及项目可售计容建面计算确定，即合作方按照可售计容建筑面积乘以合作单价的价格包干完成项目公司获取项目土地使用权过程中（截止目标公司取得项目土地房地产权证时止）产生的所有土地成本投入。土地包干成本包括但不限于：目标公司应支付的拆迁补偿款、过渡安置费、回迁安置物业的建设费用、购买非农建设用地指标款或补偿费用、清退承租人的费用、监管资金、补缴地价款、设计费、工程费、税费等等获取项目土地使用权所需支付的全部土地成本。
（五）土地包干成本如何投入
1. 土地包干成本总额由开发商及合作方分别按持股比例投入，如目标公司实际发生的土地成本超过土地包干成本总额，则超过部分由合作方承担。双方的投入均由注册资本及股东借款构成。
2. 开发商投入应分担的土地成本的方式
①开发商受让目标公司股权应向合作方支付股权转让款（或增资入股目标公司应支付增资款）；
②开发商根据项目土地的城市更新进度，分阶段向目标公司提供股东借款（土地包干成本总额×开发商持股比例—股权转让款/增资款），用于目标公司向合作方或合作方指定的第三方支付土地包干成本。
3. 合作方投入应分担的土地成本的方式
在开发商按照上述约定投入土地成本费用后，合作方应在目标公司签订土地出让合同前，按照开发商的要求投入应由其分担的土地成本（也可约定：在开发商投入拆迁补偿费用时，合作方按其持股比例同步投入）。
（六）拆迁安置补偿款如何支付
1. 拆迁安置补偿协议的签订方式
拆迁安置补偿协议的签订工作由合作方主导，但相关协议内容经开发商确认后签署，否则，目标公司因此增加的费用支出由合作方承担。此外，所有拆迁补偿款均须通过目标公司直接支付至相关权利人。
2. 拆迁安置补偿资金的投入方式
在目标公司取得项目土地的实施主体资格之前，目标公司每签订一处物业的拆迁安置补偿协议，开发商按双方约定的标准计算所需分担投入的款项，在协议签订后支付一部分，在该处被拆迁建筑物腾空交付后在支付剩余部分。
（七）目标公司债务处理与土地包干成本投入如何衔接
目标公司因获取项目土地而产生的债务由目标公司承担，相关的费用已包含在土地包干成本总额中，由双方按照股权比例共同投入，但合作方应确保此类债务支出均取得可于项目土地增值税税前列支的合法票据，否则因此导致本项目税费增加的，增加的税费由合作方承担。如目标公司存在与获取项目土地无关的债务，则此类债务均由合作方负责按照开发商的要求处理并承担相应的费用。
三、回购的交易安排
四、回购的模拟清算
（一）合作方有意向自持物业，如何实现其诉求
如建成的商业物业直接过户至合作方名下，将涉及较多税费，通常可采用由合作方通过目标公司自持该部分商业物业，开发商收取分配的利润后，退出目标公司的方式以实现上述目标。
（二）合作方自持物业的成本如何承担
该部分商业物业实质上为合作方“回购”，相对应的成本及目标公司视同销售可获得的收益应由合作方承担，如本案例中，该部分商业由合作方按照“综合开发成本（依合作价格计算的土地成本+开发建设成本+按建筑面积分摊的费用，下同）+10%销售净利润”进行“回购”。
合作方应承担的上述费用，在目标公司向其回笼股东投入或分配利润时，应扣留上述费用，确保目标公司无需额外支付上述费用，以保障开发商顺利获得应分配的利润。
（三）如何确保开发商获得约定利润后顺利退出
除合作方自持的商业物业外，在其他可售物业达到预定的销售比例后，开发商对已售部分对应的利润进行分配，并对未售部分约定计价原则，由合作方回购开发商股权，开发商退出目标公司。
（四）利润分配及退出
1. 项目可销售的面积销售超过95%，且达到交房条件后，乙方有权要求目标公司按本合同约定的土地成本(楼面地价 6800 元/平方米)和实际开发成本(不含乙方全面完整接收目标公司及目标地块前的资金成本，但是乙方同意分担在本协议签订前，目标公司前期工程投入产生的利息)按甲乙双方持股比例结算(测算)分配已销售部分的利润。乙方先行分配利润后，有权要求甲方以“注册资本金原价+预估剩余物业对应乙方应分配利润（剩余物业利润按物业综合开发成本*10%计算）”的价格将所持目标公司 51%股权进行回购，乙方退出目标公司，除留用 1-2 名人员办理产权总登、工程维护、成本结算以外，其他员工的劳动关系均由乙方负责解除，若存在劳动纠纷及赔偿全部由乙方承担。由甲方继续持有目标公司进行经营，并享有其余利润。
2. 鉴于甲方需以目标公司名义自持 30000 平方米的商业，经双方协商一致， 在利润结算和分配时，甲方需用其前期股东投入和股权对应的利润或自行融资用于承担该自持商业部分综合开发成本的资金，同时按“综合开发成本+10%的销售净利润”价格进行“回购”，对应利润通过利润分配的方式支付给乙方。如甲方融资不足或无法融资的，不得回笼其前期股东投入和分配利润，仍不足以支付该“回购”价款的，乙方有权要求代为以甲方自持商业进行融资，相应的成本和责任由甲方承担。
3. 乙方应在签署股权转让协议并取得相应的利润和股权转让款后完整移交保管的目标公司公章、财务章、合同章等乙方单方保管的所有资料及双方共管资料。
本文作为模拟清算系列文章的第四篇，主要针对地产项目合作开发所涉兜底条款的设置、回购安排所涉模拟清算予以梳理和分析，读者如对该模式下的模拟清算条款拟定与执行过程中的相关问题有疑问，欢迎添加笔者的微信（13723459838）交流和沟通。
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